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J-REIT

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J-REITとは

J-REITとは「証券取引所に上場して投資家から集めた資金で不動産投資を行い、その利益を分配する金融商品のこと」です。

 

Japan Real Estate Investment Trustの頭文字をとって、J-REITと言われています。

 

もともとREITは、アメリカでできた仕組みで高利回りが魅力の金融商品です。日本には2001年から導入されており、現在ではオフィスビル、ホテル、物流施設、レジャー、医療施設など投資物件は多様化しています。

 

我々投資家から見ると、株式投資と同じ感覚でネット証券などを介して売買することが可能です。東証証券取引所に上場しているので、株価を証券会社のホームページやヤフーファイナンスなどでいつでもチェックできます。

 

投資対象は不動産投資に絞られているため、J-REITへの投資が実質不動産投資になります。そういった意味では、不動産投資に興味がある方へおすすめできる金融商品と言えます。

 

実際に不動産に投資しようとすると、多額の初期費用、入居者が入るかのリスク、修繕などのメンテナンス等、様々な費用やリスクがあるので、シンプルにJ-REITへ投資した方が良いと言われています。

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なぜJ-REITは高利回りなのか

J-REITは、トヨタやドコモなどの通常の株式と比べると高利回りに設定されています。

 

これを不審に思う必要はなくきちんとした理由があり、仕組み的に高利回りになるようにできています。

 

J-REITは、利益の90%以上を株主へ配当することによって、課税が免除される法律が適用されます。専門的には、ペイ・スルー課税と呼ばれます。

 

現在、この法律があるため全てのJ-REITが基本的に利益の100%を株主に還元するのが通例となっています。

 

トヨタ自動車は配当性向が約30%なので、利益の30%を株主に還元しています。これに対して、J-REITは利益の100%を株主に還元しています。

 

つまり、J-REITは法律上で高利回りになりやすい仕組みになっているということです。

 

また、利益から100%の還元に加えて、設備投資の減価償却分を還元することも認められています。

 

どういうことかと言うと、設備投資はキャッシュとしては購入時に発生しますが、会計上は分割して計上しています。

 

なので、利益以上に手元にはキャッシュが残っている可能性が高いです。これはもともと株主のお金なので、一緒に還元してしまおうというのが考え方となります。

 

J-REITは利益還元+αで配当が上増しになることもあるので、さらに高利回りになる可能性があります

J-REIT銘柄の選び方

最後に銘柄の選び方を説明していきます。

 

分析指標

利回り・・投資額に対する分配金の割合を示します
NAV倍率・・株で言うPBRと同じ意味です
時価総額・・株価×発行株数で現在の市場価値を示します
投資対象・・ホテルやオフィスビルなど何に投資しているのか

 

J-REITに投資する際は上記4つの観点を分析することが重要です。

 

シンプルに言えば、利回りが高く、NAV倍率が低く、時価総額が高い銘柄が魅力的と言えます。また、投資対象はある程度分散しているのが好ましいと言えます。

 

これらの観点で、様々な銘柄を見比べていくと、投資する価値のある良い銘柄が見えてきます。

 

インカムゲイン狙いの投資家にとっては最適な金融商品なので、自分のポートフォリオに少し組み込んでみるのは悪い選択肢ではないと思います。

 

お疲れ様でした!
以上で、J-REITの説明を終わります。

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